捉妖记：厦门房价摔下神坛！一个时代结束了！

近两天，关于厦门房价崩盘的新闻甚多。

我查了一下，主要内容来自于自媒体：樱桃大房子，老杨认识的一位房地产老记。住在深圳，近几年写了很多的房地产文章。截段内容如下：

NO.1

厦门房价，崩盘了吗

通过一张图，回顾一下本轮短周期，厦门房价的运行节奏：

从2015年初开始小涨；

2016年春节后快速拉升，进入主升浪；

2016年四季度受调控影响，盘整中略有上涨；

2017年春节后，3月初至4月初，再现一波急涨；

2017年4－5月，高位盘整；

2017年6月以后，振荡中下跌。

从2015年初至2017年4月，房价指数累计上涨90%左右。

2018年7月底，相比2017年4－5月的高位，房价指数下跌了9%，大概回到2017年3月中旬的水平。

拿同样口径的数据，可以与北京做个比较。

北京房价最高点在2017年4月，其后持续下跌至2018年4月，累计下跌12%。

也即，北京房价跌幅大于厦门。

基本上可以这么认为：全国一二线城市当中，跌幅最大者是北京，其次是厦门，或者是石家庄。

上述只是某机构的房价指数，实际来看，其涨跌幅度会更大些。

从实际房价变化看，北京下跌了15－20%，据此推测厦门已下跌了12－18%。

7月，链家厦门二手房成交量为40590元每平，相比去年9月46150元，下跌12%。由于没有更多数据，不知相比最高点下跌了多少。

从实际成交来看，老杨估计当前厦门多数房源，价格已跌回到2016年四季度。

从上述数据来看，尚不能判定厦门房价崩盘。

一般来说，一个地区的房价整体下跌超三成，可以说大跌，或者说泡沫破灭，比如环京地区，就可以这么认定。

严厉意义上的崩盘，很难用幅度描述，我想价跌超四成或五成，就可以算崩盘了。比如：2011年至2015年的温州与鄂尔多斯。

有个厦门本地小V，发微博驳斥樱桃大房子观点，截图三段如下，供参考：

NO.2

老杨亲历，厦门往事

过去几年，除了一线城市，老杨比较关注的几个二线城市当中，就包括厦门。

在我们易居研究院的重点城市比对性研究中，部分时段，厦门很扎眼。

以下，老杨就把过去几年的微博纪录，做一下大致回顾：

2016年4月，老杨率先提出四大公子，后被别人称为四小龙，自此厦门名扬本轮短周期。点看： 杨红旭：中国楼市：四大天王，四大公子！

NO.3

厦门房价为何摔下神坛

过去多年，厦门房价高昂，部分年份甚至排名全国第四，风光无限。在一项事物风头甚健的时候，人们总是能够找出很多理由。

关于厦门高房价，常见的理由有二：1､厦门地少、稀缺。2､厦门是福建人民、全国人民的厦门，全福建的有钱人，都会考虑在厦门拥有房产。

过去几年，厦门本地人民、中介、开发商、外地投资客，绝大多数人都相信厦门房价永远涨，真心相信！

因此，过去一年多厦门房价下跌，让上述很多人大跌眼镜！想不通呀！

表面来看，厦门房价下跌，主要是调控很严厉，本轮多地调控，在二线城市当中，在2016下半年至2017年，厦门属于相当严厉。

早在2016年8月底，厦门就宣布执行住房限购政策，重启限购时点，早于其他二线城市。2017年3月，厦门大规模升级调控，限购升级，认房又认贷，而且，全国第一个出台限售政策！

调控不断收紧之后，大量外地人被拦在了门外！

调控严厉，当然是市场降温的重要原因，却并非深层次的原因。杭州、南京、苏州、青岛等强二线城市，调控也都较严，但过去一年房价并未像厦门那样明显下跌！

深层次原因是：过去几年，厦门房价一直偏强势，房价水平明显背离了多项其他指标，存在一定程度的泡沫。本次房价下跌，是多年累积的病痛，集中显化了！

仅看两组数据吧。房价收入比与租金收益率，是两个衡量房价泡沫的重要指标。而厦门，皆处于全国最糟糕的程度！

近期，易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。从中，可以知道不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化，借此观察不同类别城市房价泡沫有否及大小变化。

分城市来看，各城市房价收入比偏离度差距较大，有54个城市偏离度为正，29个城市偏离度为负，其中偏离度最高的城市厦门，为41.6%。另外，南京（35.7%）、济南（32.7%）、广州（29.6%）等3城的房价偏离度水平都明显偏高。其中厦门和南京本轮房价涨幅较大，济南和广州本轮行情启动时间相对较晚。

厦门房价收入比，今年上半年相比去年，已经有所下滑了，但本轮房价涨幅太大，水平过高，因此，今年上半年房价收入比偏离度仍然很大，位居全国第一！！！

泡沫不是一天生成的，未来一年，甚至两年，这个偏离度，还有较大下调空间。

7月，易居院发布了《50城租金收益率研究报告》。对2018年2季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、三亚（1.4%）、福州（1.6%）、石家庄（1.6%）和青岛（1.6%），它们的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

厦门本轮以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年2季度来一直维持在50城中最低水平。

NO.4

厦门与杭州，福建与浙江

福建与浙江，两个相邻的兄弟省份，而且经济结构、民企发达程度、外贸依赖度、民间资金充裕性、华侨数量、投资房产的积极性，都有很大的类似之处。

房地产市场，也有类似之处。尤其是两大中心城市，厦门和杭州，房价都高，投资投机比重高，全省富人都愿意在此二市购房。

老杨，已经盯着这两个省、两个城市多年了。因为，俩货的很多数据，扎眼！

还是以房价收入比为例，易居院的报告跟踪了多年了。

以2007 和2008 年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10 以上。

排名第一的厦门2008 年房价收入比达到14.08，排名第二的北京2008 年达到13.54，排名第三的深圳2007 年达到13.15，排名第四的广州2007 年达到12.09，排名第五的上海2007 年达到11.25，排名第六的杭州2007 年达到10.33。

2011年，深圳房价收入比，冲到了全国第一，厦门第二，杭州第三！

接下来，把厦门和杭州过去多年的房价收入比，放在一起进行比较。

01至05年，杭州房价收入比，一直高于厦门。其后，06年至08年，厦门高于杭州。

2010年，杭州的房价收入比，仅次于京沪深，明显超过厦门。如今回头看，当时杭州（以及部分浙江地区，如温州）房价泡沫明显！

后来的结果是：2011至2015年，杭州与浙江楼市，经历了一次较长时间的深度调整，其中温州房价跌幅大于杭州。

也正是因房价泡沫被挤得时间长、挤得狠，所以2016年初，老杨抄底杭州的时候，杭州房价泡沫已经消失。

近两年杭州涨幅大，房价收入比重新反弹，但2018年仍没超过最高点的2010年。当前来看，重现泡沫，但小于2010年。

再来看厦门。2014至2015年，全国多数城市房价收入比下滑，但厦门居然逆势上涨；2016至2017年，厦门房价暴涨，房价收入比也跟着猛拉。

2017年厦门房价收入比近25倍，仅次于京沪深。注意，2010年，杭州也曾经仅次于京沪深！

在很大程度上，2017年厦门房价泡沫程度，类似于2010年的杭州！

2018年上半年，随着厦门房价降温，房价收入比调头向下。

不比不知道，一比吓一跳！

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NO.5

厦门房价，下跌路漫漫

厦门房价已经下跌，而且多数房源实际成交价，已跌12-18%左右。当前是否已经调整到位，是否可以抄底了？

首先，看成交量。

厦门的二手房成交量，17年6月开始持续低迷，今年亦如此，虽然刚过去的7月，成交量相比之前几月，略有反弹，但绝对值，与历史均值相比，仍偏弱，仍在低迷区间挣扎！

这样的量能，结合下半年房地产调控从紧的背景，老杨认为下半年量能不会出现强反弹，价格也就不可能止跌。

其次，看地市。

近半年，全国热点城市地市降温，频传地价下跌的消息。而厦门尤其惨烈！

2018年4月25日， 厦门2018首场土拍落槌，爆冷三连击，3幅商住地全部没有达到上限价！

6月1日，2018年厦门今年第二场土地拍卖上，两幅地块均叫价三次成交，创厦门史上最快土拍成交记录！地价紧贴起拍价，海沧的优质地块爆冷成交，最高楼面价仅25105.5 元/㎡。而马銮湾区域上一幅地块——海投H2016P02成交楼面价已达3.85万元/平！ 两年之后，地价暴跌！

7月2日，出让了5幅地块，溢价率高的也只有18%，最少的仅5%。同安汀溪地块，楼面价17014元/平方米竞得，成交价为底价。翔安厦大地块，楼面价21182元/平方米。

2017年6月21日的土地拍卖会开始，厦门绝大多数地块楼面价都不超过3万/平，进入2018年，地价继续下行，2.8万/平、2.5万/平、2万/平，7月2日，地价重回“1”字头。总体来看，目前厦门的土地价格回归到两三年前的水平。

在2016年至2017年，地价暴涨、地王满天飞的时期，老杨曾多次撰文，分析在少数热点城市，地价过热所隐藏的风险。

当时看起来老杨像是“杞人忧天”，如今，部分已被应验！ 点看分析：某些城市的地价泡沫，已经破裂！

房价上涨过程中，地王的出现，会刺激房价进一步上涨，形成正反馈；而过去一年，地价不断下跌，会拖累房价进一步下跌，形成负反馈。

而且，当前，厦门地价跌幅远大于房价跌幅，对于房价下拉效应，还将慢慢释放很长时间。

最后，上文中已分析过，今年上半年厦门的房价收入比偏离度位居全国第一，也就意味着需要较长时间，才能回到合理范围。

还有，厦门与杭州的对比性分析的结论是：对比浙江与杭州，福建与厦门，大概率将经历一次时间较长、幅度较大的楼市调整，大概率就是当前及未来二三年！

周末闷在家里，从昨天开始写，整整搞了一天呀！希望本篇干货，对大家有所启发！

站得高，才能尿得远！本文，老杨以宽广的视野，基于历史大数据，通过比对性分析，以老杨自创的逻辑，应能得出相对靠谱的市场走势预测！

码字辛苦，亲们，用行动，鼓励一下老杨吧