三年，我终于看懂了万科这个项目

什么是一个好项目，我有一种很柔性的定义，这和很多男生看女生一样，就是刚开始露面的时候初露锋芒，然后随着时间的推移，慢慢的开始有点自己的味道开始散发出来，然后慢慢的找寻到他的魅力。

而不是如今的各种网红脸，第一眼不丑，第二眼感觉都一样，第三眼，还不如第二眼

而今天和大家分享的这个项目，之前和大家聊过，但是我想说，以前看到的东西都还太浅显。

名字大家很多人都知道

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来自万科的天空之城

我对天空之城开始重新重视是因为我突然看到了其他城市也开始复制天空之城的模式了，万科体系内在杭州、郑州、成都等城市都有天空之城，其他房企也开始打起了天空这样的品牌名

虽然这不是万科名正言顺的一条产品线，但是毫无疑问这样的产品逻辑已经开始软性扩张了

而扩张的根本都在试着对外传递TOD这种模式。TOD模式不少朋友也有所耳闻，严格的定义是是以公共交通为导向的城市发展模式

但是我们反观各种TOD的项目，似乎挨着地铁的复合类业态的产品都被定义为TOD

而项目的本源上海的天空之城如今开发了快三年了，我重新开始复盘这个项目也是一个巧合

近期，天空之城举办了新品发布媒体答谢活动，也正是借着这个活动，我试着在这个最开始的项目上，找到产品定位的本源

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其实所有的TOD项目都会说，我们构建的是高效便捷的生活模式，但是核心的论据都是我边上的这条路多快，我挨着的地铁有多方便，这里有多少公共交通

其实这些都是地块的外部资源条件，和内心产品理念无关

我们顺着这个问题多问自己一点，外面配套是很发达，那么我们去地铁这一路是否方便，路上的心情是否愉悦；开到高架上确实很快了，但是我们从车库到高架入口这一路是否顺畅

这看上去有点矫情的问题，我们仔细去看，在上海天空之城其实就藏着自己的答案

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天空之城可以说是一个超级大盘了，但是我们从整个建筑排布上来看，我们仔细来看规划

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整个天空之城在项目内的路网规划是非常复杂和多元的，当初设计的时候想了一万种方式和周边的资源串联起来

我询问了操盘手，其实他提到了一个概念非常有趣，叫时间的质量

什么意思，不知道各位有没有感触，一个楼盘说的都是小区门口到地铁多少时间，但是这和你家里到地铁口时间根本是2个概念，很多项目为了规划好看，把小区内的动线做的各种曲径通幽，走出小区都跟取经一样，刚开始还好，后面每天走都非常容易烦躁

我们来看下天空之城为了兑现时间质量这四个字付出的代价

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项目整体的路网呈现蛛网式交错的排布，这样的设计本质上会让小区的绿化会显得很碎，做不出大景

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但是换来的是，你在小区内不论住任何一个楼栋任何一户，你去往项目周边的资源距离都规划在约500米以内，这是人体步行最舒适的距离

另外同样的，虽然整个地块被动线割的有点碎，但是不代表万科对景观的放弃，平面碎片化的同时，天空之城的垂直绿化体系得到强化和放大

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这就是规划对待用户的态度，虽然一些地方为了满足某种理念有所妥协，但是妥协的部分一定会从其他地方找回来

这就是TOD的精神，也是万科的理念，从这些理解我们都可以感受到这个项目的倔强之处

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而且在约500米的距离内，仔细看还会有在路途的各种中转设置各种截点，虽然大景没有落位，但是各种情趣小景也让这条步行的道路显得很有趣

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用户在出了小区到了外面的过渡时间依然能保持比较好的愉悦的状态。

这本质上是TOD的精髓，我个人认为真正意义上的TOD不是将资源生硬的整合，而是通过设计的力量，将周边的配套更好的为人所用

这才是生活的本真

所以我们可以看到，为了呈现这样生活场景

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天空之城强行的拉了一条高架步行桥

这样的规划本质上对开发商来说会是很突兀的，因为要协调内部和市政的关系，以及额外的成本，但是对于用户来说就是为了兑现这样的生活理念

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这样一条内部悬空的动线的灵感来自纽约高线公园

其实很多时候我认为开发商因为所谓的私密性而放弃思考和优化。对于普通用户真的希望围在一个封闭的场景里么，还是喜欢整个小区欢声笑语的感觉

这个问题答案可能见仁见智，但是这一条高架桥，一来方便了整个社区的用户，二来垂直绿化得到极大的改善，第三对于社区品质和用户居住愉悦度我觉得也得到很好的放大

同样的逻辑在整个地块这样用意的细节还很多

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整个项目地块在水系围绕的前提下做到了整体的架空，而这样悬空的居住体验，是真正意义上的“天空之城”

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当然，TOD也不单单针对住宅模块，它是针对所有业态的有机结合

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我们可以看到天空之城的整体规划非常复杂，内部的动线体系庞杂到难以想象的程度，整个地下结构规划了四层以上的立体交通

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如果你从侧着平面往里面看，你会发现商业部分和外部的住宅和其他业态完全贯穿和相连，几乎就可以透过

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而这样的目的，就是在规划的时候复杂，用户使用的时候可以简单

整个风雨连廊、立体交通都极尽可能的照顾到每一类群体，老人小孩都可以最大程度的享受到这样的配套呈现的生活

所以我们来看整个天空之城后期的商业规划

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业态排布也是根据人群的角度进行分类，每一层给到不同的用户不一样的场景

天空之城的规划已经从土地进入到人群的逻辑了，一切从人的角度出发，交付的根本是用户在这个项目里的感受

对于TOD理念的项目，根本并不是业态的组合，而是场景的融合，所有的业态给到用户都是一种生活场景

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所以我们来看天空之城的规划原则

我刚刚收到了他们的产品白皮书，我看不到如何价值最大化如何土地最大化的字眼，每一条都是围绕用户在撰写的

而这才是TOD的精髓，TOD的前提当然是资源的多元，但是未来需要给到用户更好的生活状态。如果不看透这一点，其他的TOD也仅仅只是照猫画虎

为什么上海的天空之城会做的如此精粹，核心就是前期在规划阶段花了大量的力气

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整个项目参考了国外3个综合体业态的产品开发

而整个借鉴的根本并非综合体如何出容积率，也不是如何做出商业价值最大化，更多的是已经交付的产品，是怎么样让用户在这里居住愉悦的

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当然，这还没完，为什么说这个项目我到如今才真正看到，因为我是发现，天空之城的项目如今依然在自我生长

很多人发现了，去年，天空之城在地铁的北侧又拿了一块地了

因为天空之城对于区域的城市面貌的改造，其实当初在地块选择的时候万科具备选择权，万科依然选择靠近高架的这一块

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道理也很简单，虽然临近高架，但这本质上更加能代表天空之城的理念。这一批次的产品是天空之城开盘至今，距离地铁和商业最近，但同时也是相对独立也最宜居的组团

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为了更好的诠释TOD的模式，我们可以看到，星之屿南侧的UNI-PARK也同样规划了一个高架桥直接连通地铁枢纽以及对面的商业综合体

如今来看，现在的天空之城越来越像香港综合体的“天桥模式”，在地面交通市政化的时候，通过业态之间的天桥构建提升效率

这种模式在虹桥商务区内被区域规划借鉴，如今在天空之城依然可以看到这样的影子

除此之外，我还兴奋的看到，TOD的内核，已经不仅仅植入在整体规划上，在户型单一的小空间规划上依然能够看到这样的痕迹

这是星之屿新一批拿出来的户型了，之前天空之城是上海神户型的输出者

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这个124平米的3+1房在整个大虹桥算是孤本了，四房+四开间朝南的模式，使得整体的功能空间比较舒适属性

另外这样的户型某种程度上也重新定义了一种户型设计的理念

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我们来看展示效果，中间客厅衔接的部分做了这样的可分可和的设计，在万科美好家的装修理念下，这一块空间可以更加灵动，移门的双向分合以及内部卷帘的遮挡，让用户可以更好的定义自己的生活属性

当然，这里不是和大家聊柔性词调的，这是一个什么样的逻辑，是万科已经将户型设计和装修设计进行一体化考量之后的结果

过去的装修很多时候是做加法，在既有的户型空间上给到用户品质的提升，这比较简单也容易逻辑

而万科这样的做法，最大的好处就是可以通过装修可以实现过渡空间的功能再定义，不仅合理有效的利用了面积，更加重要的是提供了更加丰富的生活场景

而这，同样就是TOD的精髓，为用户不仅仅提供空间，而是提供生活样板

这样的设计细节在最新一批次的星之屿里得到进一步的放大，户型图没办法给大家看，但是实景展示效果大家依然可以感受的到

说实话，我第一眼看到的时候会觉得，玄关和厨房的动线设计得足够好，通过整体的精装的活动移门天然的形成了过渡融合在了一起，所以未来在居住上的空间利用率会得到更大程度的放大

同样的逻辑在餐厅附近的倒台也是如此，多功能的操作台会让餐厅具备更多想象的空间

这件事显而易见对万科提出更高的要求，在前期设计阶段都要大量的内容进行营销前置，而正是这样的前置，也就决定了天空之城的规划精神

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这也是为什么我认为天空之城是一个目前的孤本

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因为本质上这是少有的通过规划重新盘整地段资源的个案，通过整体TOD的内核，实现对区域环境的提升和改变

所以可以每个项目都叫天空之城，但也确实不是每个项目都可以说自己是TOD，因为在读懂人性这件事上，房企起步的都还太晚太晚

开发商上海万泾置业有限公司。推广名：万科天空之城•星之屿。备案名：万科天空荟苑。项目销售代理公司：上海唯家房地产咨询有限公司、同策房地产咨询股份有限公司、上海大乘房地产经纪有限公司。本宣传资料为要约邀请，针对万科天空之城项目概况进行介绍，仅供参考不作为销售承诺。项目不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，最终以双方签署的正式《上海市商品房预售／销售合同》及其他相关协议文本为准。数据信息来源于《财富》杂志发布2018年“世界500强”排行榜及《上海市城市总体规划（2017-2035年）》。印刷时间：2019年5月

以上为正文，来自卢俊